ジェイ グランディア 日吉。 ジェイグランディア日吉|口コミ・中古・売却・査定・賃貸

ジェイグランディア日吉|口コミ・中古・売却・査定・賃貸

ジェイ グランディア 日吉

ジェイグランディア日吉というマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。 神奈川県横浜市港北区日吉2-261-4(地番)に建設予定のマンションです。 マンション概要 名称 ジェイグランディア日吉 所在地 神奈川県横浜市港北区日吉2-261-4(地番) 交通 東急東横線・東急目黒線、市営地下鉄グリーンライン「日吉」駅より徒歩7分 総戸数 86戸(他、管理人室1戸) 構造・階数 RC6階地下1階建 間取り 3LDK~4LDK 専有面積 68. 88m2~90. 88m2~90. 68m2の面積に対して、6490万円~8740万円です。 この値段が高いのか、それとも安いのか? 土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。 路線価の確認 まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。 そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。 ジェイグランディア日吉の住所は神奈川県横浜市港北区日吉2-261-4(地番)です。 場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。 実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。 上記前提で考えると、ジェイグランディア日吉の路線価は250,000円ということになります。 出典:国税庁 平成30年分財産評価基準 土地の市場価格推計 路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。 物件概要によれば、ジェイグランディア日吉の専有面積は68. 88m2~90. 68m2ですので、路線価方式の土地価格は、17,220,000円~22,670,000円と算定できます。 ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。 つまり、路線価方式の土地価格を1. 25倍した金額が土地の市場価格となります。 【土地の市場価格推計値】 21,525,000円~28,337,500円 工事費用推計 次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。 物件概要によれば、ジェイグランディア日吉の構造は、鉄筋コンクリート造です。 ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計(平成30年)によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり263,917円の費用が発生します。 ジェイグランディア日吉の専有面積は68. 88m2~90. 68m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。 【工事費用の推計値】 18,178,603円~23,931,994円 割高割安判定 土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。 この2つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。 ここで注意すべき事項があります。 それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。 マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。 つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということになります。 では、実際に比較してみましょう。 ジェイグランディア日吉の土地の推計値は21,525,000円~28,337,500円、工事費の推計値は18,178,603円~23,931,994円ですので、合計で39,703,603円~52,269,494円となります。 そして、実際の販売価格は6490万円~8740万円です。 差額、つまり経費と利益の上乗せは、25,196,397円~35,130,506円であることが予想されます。 他のマンションとの比較 積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。 下図は、2018年以降に売りに出された神奈川県の新築分譲マンション108棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。 3として計算。 右肩上がりの赤いラインが平均線になります。 路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。 つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。 ここで、ジェイグランディア日吉の坪単価の中央値は315万円、路線価は250,000円で、オレンジの点がそれに該当します。 オレンジの点は上側にありますので、ジェイグランディア日吉は他のマンションに比べると割高で販売されていることが予想されます。 中古マンション市場との比較 次に、マンション建設エリアの中古マンション市場と照らして、割高なのか割安なのか検証します。 以下の図は、2016年1月から2019年3月の間に日吉駅周辺(駅まで徒歩10分以内)で取引された中古マンションの築年数と取引価格の関係を示しております。 出典:不動産取引価格情報 国土交通省 【抽出条件】種類:中古マンション等、最寄り駅:日吉(駅まで徒歩10分以内)、建物の構造:RC、取引年:2016年1月~2019年3月、購入後の利用目的:住宅 中央の赤いラインが近似線(平均的なライン)ですが、右肩下がりで描かれていることが分かると思います。 当然ではありますが、築年数が長ければ長いほど、取引価格は低下していくということを意味します。 そして、この近似線は一次関数の式で表すことができ、グラフの右上の式がそれに該当します。 ジェイグランディア日吉の坪単価の中央値は315万円であることを考えると、ジェイグランディア日吉は中古マンション市場相場と照らして割安な水準で販売されていると考えることができます。 まとめ さいごに、これまでの結果を振りかえってみましょう。 積上方式:利益と経費の上乗せは25,196,397円~35,130,506円• 他のマンションとの比較:他のマンションに比べると割高•

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【ジェイグランディア日吉】三井健太レポート抜粋版 Vol.71

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マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。 受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。 ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。 30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。 総合点 65. A:比較的高いリセール価値が期待できる。 B:あまり高いリセール価値は期待できない。 C:リセール価値が低くなる恐れがある。 D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。 建物評価: 建物の評点65. これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。 建物評点(立地評価は含まない)は残念ながら平凡なものとなりました。 特筆できる項目がなく、敢えて言うならば室内の設備が充実していますし、低層マンションとしては規模が大きいので立派に見える点でしょうか。 しかし飛び抜けて優れているわけでもありません。 マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。 本物件は率直に言わせていただくと、平凡の域は超えません。 バランスの取れた良い建物とも言えますが、ブランド力も弱いですし、格別な優良マンションからは遠いというほかありません。 間取り寸評: 個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。 立地評価: マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは駅からの距離です。 普通は駅5分以内を高評価し、それを超える物件は低評価になるのですが、日吉駅では駅5分以内のマンション開発は事実上不可能なので、7分なら十分に魅力があるのです。 将来のリセールを考えたとき、競争相手は過去のマンション全てになりますから、地域内競争という観点からも検討しなければなりません。 この場合は、ピンポイントの立地条件(例えば隣が公園か、河川か、高速道路か、両脇が既存マンションか、工場かといった環境チェック)と、検討マンションの建物価値が格差を生みます。 建物価値とは、豪華マンションか安物マンションか、ブランドマンションかノンブランドかといったことです。 次の観点で評価してみましょう。 「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。 似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。 感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。 たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。 居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件はピンポイントの立地も建物価値の面からも抜群の強みがあるとは言えません。 しかしながら、地域の標準以上であることは間違いありません。 リセールバリュー: マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。 永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。 そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。 立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。 逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。 また、希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。 そして最も大事な要素は「価格」です。 価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。 肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。 本物件も例外ではなく、他社並みの高さです。 とはいえ、日吉7分という立地条件を加味すると「やや安い」と判定できます。 以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。 現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。 「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは可能という意味になります。 地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、「将来価格の予測」は無料サービスの枠を超えますのでご容赦ください。 教えて三井先生 現地の環境にもよりますが、妥協範囲と言えるかもしれません。 78m? ~90. 平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。 本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。 このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。 三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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【神奈川・マンションライブラリ】ジェイグランディア日吉のマンション情報

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「ジェイグランディア日吉」 JR西日本プロパティーズ(略称:Jプロ、旧菱重プロパティーズ)が今秋に分譲する「ジェイグランディア日吉」が圧倒的な人気を呼びそうだ。 日吉駅西口徒歩10分圏内では6年ぶりのマンション供給で、すでに資料請求は1,000件を突破し、事前案内会はお盆明けまで満席、同社は全86戸を一挙に供給する検討に入った模様だ。 物件は、東急東横線、東急目黒線、市営地下鉄グリーンライン日吉駅から徒歩7分、横浜市港北区日吉二丁目の第一種低層住居専用地域、第一種住居地域に位置する地下1階地上6階建て全86戸。 専有面積は45. 78~90. 68㎡、価格は未定だが、坪単価は300万円台の前半になる模様。 設計・監理はIAO竹田設計。 施工は風越建設。 販売代理は野村不動産アーバンネット。 モデルルームの監修には三井デザインテックを起用している。 現地は、旧三菱重工社宅跡地で、前慶応大学留学生寮跡地の高台。 敷地北西側は3~5mくらい低い住宅街。 建物は用途地域が2つにまたがる特性を生かし7層と3層の4棟で、統一感を持たせるために基壇・中層・上層の三層構成にしている。 緑地率は約11%確保。 住戸プランは全35タイプ。 柱や梁を屋外部分に設置することですっきりした空間を実現。 バルコニーにはシンクを設置、床は木調シート貼りで、上裏も木調塗装を施す。 北西向きのD棟はワイドスパン、スクエアプランを多用、南側の車や人通りが少ない道路に面したA・C棟の1階は専用庭・テラス付きとしている。 設備仕様は、食洗機、ディスポーザー、フィオレストーン天板、グローエ水栓、ソフトクローズ収納、リビング天井高は2450ミリ(一部除く)。 サッシ高は2200ミリ。 敷地東側は線路に近いことから、サッシは遮音性の高いものを採用している。 販売を担当する野村不動産アーバンネット担当者は、「資料請求は1,000件を突破。 モデルルームを見学されて、設備仕様を評価される方が多い。 」と話している。 レベルが低かったらどうしようと考えていたのだが、杞憂に終わってよかった。 相当力が入っていることが現地・モデルルームを見てわかった。 現地の敷地東側は東急線に近いが、遮音性の高いサッシが採用されている。 敷地南側は小公園と小高い森で、敷地北西側は低層の住宅街。 それぞれ住棟のプランにも工夫が凝らされており、販売担当者が「どの住棟にするかお客さまも迷われている」というのもよくわかる。 果たして全戸一挙供給ができるかどうかだが、事前内覧会は5回とも全て満席。 キャンセル待ちが50件を越えるとか。 話題を呼ぶ意味でもぜひ全戸一挙供給にチャレンジしてほしいが…。 このところ、電鉄会社(系)のマンション攻勢が目立つが、西鉄に続きJR西日本も首都圏での地歩を築く狙いだろう。 大手を脅かす存在になるか。 今後、続々供給するそうだ。

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